一、房東應如何申報租賃所得稅 ? 租賃所得稅如何計算?
Ans : 房屋出租後年度租金淨所得併入個人綜合所得稅。

租金淨所得計算方式:
租賃淨所得 = 全年租金總收入 – 必要費用(財產折舊、修繕費、地價稅、房屋稅、貸款利息、

　　　　　　保險費等)
必要費用= 若無法逐項舉證申報單據,可直接從租金中扣除43％ ,計為必要費用。
租金收入= 1. 出租給公司時,該承租的公司會寄發扣繳憑單給房東,房東依扣繳憑單證明租金總收

　　　　　   入,再減去(必要費用)之淨所得去申報。
                  2. 出租給自然人時,附租約影本,證明該年度總收入 ,再減(必要費用)之淨所得去申報。

申報方式 :
(一)標準扣除額方式: 43％ 為必要開銷 57％ 為淨所得
例如:租金1萬 x 12個月 x 57％ = 6.84 萬 ; 6.84萬併入所得申報
(二)列舉申報方式: 年度租金總收入- 列舉支出
例如:年度租金總收入 –修繕費(須有發票)、房屋稅、地價稅、...等,若大於年度租金總收入43％即可採實報實銷方式,餘額併入綜合所得稅中申報。
以上兩種申報方式擇其一，於每年申報綜合所得稅時併入所得一起申報。
 

二、 自然人(房客)綜合所得稅申報列舉扣除房屋租金支出之規定如何？
Ans: 所得稅法第17條 規定納稅義務人及其配偶與申報受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，其所支付之租金，每一申報戶每年扣除數額以12萬元為限。但申報有購屋借款利息者，不得扣除。並應檢附：
(一) 承租房屋之租賃契約書及支付租金之付款證明影本(如出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)。
(二) 納稅義務人本人、配偶或申報受扶養直系親屬中實際居住承租地址之一人，於課稅年度於承租地址辦竣戶籍登記或納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住非供營業或執行業務使用之切結書等文件，以供稽徵機關核認。
例： 若房客每月房屋租金為二萬元，全年租金總計二十四萬元，房客可以申報租金抵扣額還是以十二萬元計算。


 三、房東可否在租賃合約中明定房客不得報稅 ?
Ans:不行! 租賃合約中不可明載不得報稅的條文, 收入報稅本是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，不可在房屋契約書上用『不得報稅』等文字，來限制房東、房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客負擔，若契約明定由何方負擔，則照契約內容行使之。
 

四、房客申報租金抵扣所得稅後，房東有哪些稅額會變動？
Ans:房東會變動的稅額為地價稅、綜合所得稅。（房屋稅則視租屋用途而定，租屋若為住家使用，稅率採住家用之稅率若申報承租人為公司則房屋稅的使用稅率也會增加）
地價稅: 土地使用會從原來的自用住宅用地變成一般私有土地，其申報稅率之調整幅度，自用住宅的稅率為千分之二，一般私有土地稅率為千分之十，一般私有土地稅率為自用住宅的五倍。（也就是房屋未出租前使用稅率為0.2％房屋出租後稅率為1％）
房屋稅: 圖表 ( 房屋住家使用為1.2% 營業用為3% )

綜合所得稅:  出租前綜合所得稅＝﹝全年所得－（免稅額＋薪資特別扣除額＋標準扣除額）﹞
　　　　　　× 綜合所得稅率﹞－累計差額（若所得未達三十七萬則無累計差額）
                  　出租後綜合所得稅＝ ((全年所得＋租金收入)－(免稅額＋薪資特別扣除額＋標準扣

　　　　　　除額)) × 綜合所得稅率﹞－累計差額（若所得未達三十七萬則無累計差額）
 

五、 出租給公司於承租期間倒閉或他遷不明，房東無法取得租賃所得扣繳憑單，應如何

        辦理申報？
Ans:公司行號或機關團體承租房屋所付的租金，已經依法扣繳所得稅款後，在年度當中倒閉或他遷不明，以致於房東無法取得扣繳憑單時，可由房東代替承租人填寫各類所得資料申報書和扣繳憑單，並由房東在各類所得資料申報書的申報單位簽章處，和扣繳憑單扣繳單位加蓋印信欄、簽名蓋章並註明原因，聲明願負法律責任後，憑這項補報扣繳憑單的證明聯，辦理當年度綜合所得稅結算申報，已經扣繳的稅款可以抵繳結算申報的應納稅款或退稅，這種補報的扣繳憑單不會以逾期申報案件處理。
 

六、 何謂租賃稅的預扣繳? 是該由誰給付之?
Ans:依據所得稅法規定就 各類所得扣繳率標準 租金按給付額應扣取百分之十。 (民國 98 年 01 月 16 日 修正)第2條規定租金扣繳率為 10%，且11條規定扣繳義務人每次應扣繳稅額不超過新臺幣二千元者，免予扣繳。也就是租金未達每個月二萬以上,可以選擇不預繳租賃稅額。
 

七、 房屋出租給公司在合約說好租賃稅由該公司繳納，扣繳憑單需開給屋主報稅，但該公司在承租後說月租金未超過20000元國稅局說他不用繳，請問那這筆稅是不是轉為 

        屋主要繳納呢？該怎麼處理?
Ans:公司帳每兩個月會將營業報表由會計單位做帳交付至國稅局,所以租賃稅扣繳義務人為該公司,但每次應扣繳稅額不超過新臺幣二千元者，國稅局是予以免預扣繳稅額,但並不代表該租賃稅予以免徵,稅當然還是要繳只是變由房東依扣繳憑單去納入個人綜合所得稅,實與當初約定不符,雖依此規定該公司是可以不扣繳但是屋主還是可以請該公司主動扣繳，一般而言雖然低於2,000還是可以主動扣繳。(屆時租賃稅扣繳憑單應是已扣除稅額的憑單交由房東報稅或退稅)
如果該公司還是不願意就可能要修改合約直接把這個成本算進來改為租金外加稅, 或是改為2~3個月付款，讓金額過 20,000。這樣就一定要扣繳了。
 

八、 房東若一次收取兩年的租金該如何申報租賃所得 ?
Ans:國稅局說明，綜合所得稅之課徵，係以收付實現制為原則，若房東收取的租金如果超過1年以上，依法並無分年申報繳稅的規定，房東必須於收到租金當年，全數申報為租賃所得及繳稅。舉例說明，甲君於96年1月間將名下房屋出租A君，並且一次收取2年租金400萬元，則甲君於97年5月申報96年度所得稅結算時，應將這筆400萬元租賃所得合併申報，不得分年按合約上每月租金申報繳稅，否則稽徵機關將以96年度短報而予補稅送罰。
該局指出，為避免因上述類似錯誤的觀念而被補稅送罰，於稅捐稽徵機關尚未進行調查前，儘速辦理更正並補繳及補申報，可依稅捐稽徵法第48條之1規定，加計利息免予處罰。
 

九、 房屋出租簽約時,跟房客確認房屋租金是不報稅,意即房屋租金是不含租賃稅,所以租金也算較便宜並在合約中載明且雙方在合約內容均有簽名,後來房客契約期滿搬離,隔年房客竟將租金拿去報稅屋主被國稅局補發稅通知單並加以罰鍰,該屋主是否有權利向原房客請求稅金的補償 ?
Ans:國人依法納稅是憲法第19條上所規定國民應盡的義務，又依所得稅法第2條第1項規定個人只要有所得就應申報繳納稅金，而且民法第427條規定應由房東負擔租賃物之稅捐。因此若房東、承租人雙方在租約中約定房客不得申報租賃支出，這樣的約定將因為違反法律的規定而無效。
但是如果契約內已詳細註明所產生之稅金由承租人負擔，而不是約定房客禁止報稅；雖然法律有規定就租賃物應納之一切稅捐由房東負擔，但是並非屬法律上的強制或禁止規定，可以由雙方合意來加以排除。因此契約的約定，在經雙方同意並簽署後，即屬合法有效，雙方即應依照該約定之內容來履行。因此如果承租人不理會契約內對於租賃稅金的約定，逕自將房租申報租金支出，假如因此而造成房東增加稅賦的負擔，則房東在繳交租賃所得稅之後，可針對房客未履行房屋租賃契約書之約定，透過民事訴訟，請求房客支付其稅負增加的部分。

附加解釋: 憲法第153條 契約之成立
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
 

十、 屋主出租廠房及辦公室給甲公司並給予報稅,契約租金為每月5萬元整,為何甲公司每個月只支付四萬伍仟元給屋主?
Ans: 稅法規定,租金按給付額應扣取百分之十;在租賃關係中若租金支付超過新台幣二萬元以上,也就是每次應扣繳稅額超過新臺幣達二千元以上者,承租方則是”所得稅暫扣繳義務人” 。
 租賃暫扣繳率為10％ ,所以每個月5萬元的租金,甲公司報稅過程中每個月要先替屋主扣繳10％給稅捐處,扣繳5仟剩下4萬5仟才給屋主。
這個10％是承租甲公司替屋主預繳的稅金,所以在每年的一月份該公司會給屋主一張年度所得扣繳憑單用以報稅,每個月先扣下來預繳的5000元是可以直接抵付稅金的,若不須繳這麼多稅,則可以申報退稅的。
 

十一、 房屋租賃稅率為何 ?
Ans:  沒有所謂的租賃稅率,因為屋主租金的收入是要併入其個人綜合所得,而每年報所得稅時把租金總收入扣除43％的標準扣除額,以租金收入57％為淨收入併入綜合所得。屆時要看屋主本身適用繳稅的級距是多少％,才決定可能繳付的租賃稅率,每個屋主收入不同所以適用稅率也不太相同。


十二、 甲公司承租辦公室每月租金5萬必需做租賃稅的預扣繳,其限繳期限為何 ?
Ans:  租賃稅之各類所得繳款書,其限繳日期為給付日期之次月10日前, 舉例來說:
租約上的繳付租金日為2月1日(或於2月1日電匯給房東),繳款書之限繳日期為3月10日,即2月1日付租金後,到3月10日前,應繳納此筆稅款,租賃稅繳款書是要每個月繳納.
 


十三、 李先生承租一間1~4樓的店面住家月租金肆萬伍仟元,當初屋主開價是月租伍萬元,經過議價後的租金屋主同意以實拿肆萬伍仟出租,所以租賃稅要李先生負擔,請問李先生與屋主實際租金是多少? 租賃稅是多少?
Ans: 若是房東實收4萬5,租賃稅不是4,500元,而是5,000元,因50,000元-5,000元=45,000元所以再簽約時必需將租賃合約之月租金額下備註租金是"含稅或不含稅"
 


十四、 舉例以租金每月五萬元其租賃租金”含稅與不含稅”有何不同之處 ?
Ans: 和屋主議價時,要先言明租金是否含稅(即10%租賃税)或不含稅,舉例來說:
1.月租5萬(含稅),即租賃稅為5,000元,只要付給房東4萬5(即房東實拿4萬5),每月要代替房東繳納5,000元給國稅局,但會計帳上租金支出費用可入5萬,開具扣繳憑單一年租金為60萬
2.月租5萬(未稅),即租賃稅為5,555,只要付給房東5萬(即房東實拿5萬),每月要代替房東繳納5,555元給國稅局,但會計帳上租金支出費用可入55,555,開具扣繳憑單一年租金為666,660